TÜİK verilerine göre, Mayıs 2025 itibarıyla son 12 aylık TÜFE ortalaması %45,80 olarak açıklandı; yani Haziran ayında kira kontratlarını yenileyecekler için yasal zam tavanı bu oran oldu. Örneğin, mevcut kirası 10.000 TL olan bir evde zamlı tutar 14.580 TL’ye yükseliyor. 30.000 TL’lik mevcut kira ise Haziran’da 43.740 TL oluyor. %25'lik kira artış sınırı Temmuz 2024 itibarıyla kaldırıldı, bu nedenle artık enflasyon oranı kadar zam yapılabiliyor.

Nominal kira artışı %45,80 gibi yüksek gerçekleşse de, enflasyonun toplam yıllık %35 civarında olması nedeniyle reel anlamda kira artışı daha sınırlı kalıyor. OECD-CEIC verilerine göre kira fiyat endeksi Mart 2025’te, 2015=100 bazlı, mevsimsellikten arınmış olarak 1.296 seviyesine ulaştı; bu son dönemde görülmüş en yüksek seviye olarak karşımıza çıkıyor.

İstanbul
– Endeksa verilerine göre Şubat 2025 itibarıyla ortalama kira 27.000 TL, metrekare başı kira fiyatı ise 270 TL. Bu, asgari ücretin oldukça üzerine çıkıyor. Yine Global Property Guide, İstanbul’daki brüt kira getirilerini %4–11,7 arası olarak açıklıyor; ortalama %7,3 seviyesinde yer alıyor.

Kiracılar için ne anlama geliyor?

%45,80’lik zam oranı pek çok kiracı için yükü artırırken, enflasyon üzerindeki bu artış, reel gelir baskısını yükseltiyor. Kiracılar bu dönemde; kontratlarını güncellerken yasal üst sınır konusunda dikkatli olmalı, Sözleşmede “zammın nasıl hesaplanacağı” net biçimde belirtilmeli. Bu sayede hem hukuki hem ekonomik sürprizler önlenebilir. Haziran 2025 itibarıyla Türkiye'deki kira artışlarının sosyal etkileri, ekonomik yansımalardan daha derin ve uzun vadeli sonuçlar doğuruyor.

Barınma krizi ve orta sınıfın daralması

Kiraların özellikle büyükşehirlerde 20.000–30.000 TL bandına ulaşması, orta gelir grubunu ciddi şekilde zorluyor. Asgari ücretle geçinen veya tek maaşlı ailelerin merkezi bölgelerde yaşaması neredeyse imkânsız hale geldi. Bu durum, şehir merkezlerinde yaşayan kesimin profiline müdahale ederek homojen, yüksek gelirli grupların yoğunlaştığı alanlar yaratıyor.

Aile Yapısı ve ev kurma eğilimleri

Gençlerin ev kurma yaşı uzuyor. Kendi evini kiralayamayan birçok genç, ya evlilik kararını erteliyor ya da ailesiyle yaşamaya devam ediyor. Bu durum, demografik ve sosyolojik dönüşümleri tetikliyor. Evlenme yaşı artıyor, hanehalkı büyüklüğü artıyor, aile içi bağımlılık uzuyor, boşanmış bireylerin tek başına ev tutması zorlaşıyor.

Ruh sağlığına etkileri

Barınma güvencesizliği, kaygı bozuklukları, depresyon ve stres gibi psikolojik sorunları tetikliyor. Özellikle kira kontratları yenilenme dönemlerinde kiracıların ciddi bir belirsizlik ve stres yaşadığı bildiriliyor. Birçok kişi sık sık taşınmak zorunda kaldığı için yerleşiklik duygusunu kaybediyor, bu da aidiyet hissini ve sosyal bağlılıkları zayıflatıyor.

Göç dinamikleri ve kent çeperlerine yayılma

Artan kiralar şehir merkezlerinden dış bölgelere taşınmayı teşvik ediyor. Bu da: ulaşım sürelerini uzatıyor (günde 2-3 saatlik yolculuklar normal hâle geldi). Toplu taşıma talebini artırıyor, altyapı baskısı oluşturuyor. İş ve okul gibi gündelik yaşama dair erişim eşitsizliği yaratıyor.

Eğitim ve eşitsizlik

Özellikle büyükşehirlerde kaliteli okullara yakın semtlerdeki kira fiyatlarının aşırı yükselmesi, düşük gelirli ailelerin çocuklarının eğitimde geri kalmasına yol açıyor. Bu, zamanla fırsat eşitliği ilkesini aşındıran bir mekanizma oluşturuyor. Öğrenciler için barınma, üniversite yaşamının önüne geçebilecek düzeyde bir kriz hâlini aldı: KYK yurtları yetersiz kalıyor, özel yurtlar ise erişilmez fiyatlarda…

Kira-toplum döngüsünde tıkanma

Kiralar arttıkça insanların tüketim kalıpları değişiyor: Kültürel etkinlikler azalıyor, sosyal yaşam kısıtlanıyor, gıda harcamaları bile düşüyor… Bu, toplumun daha içe kapanık, stresli, dayanışmadan uzak bir yapıya evrilmesine yol açıyor.

Sosyal adalet ve devlet politikalarına güven

Ev sahipleri ile kiracılar arasında artan anlaşmazlıklar, adliye ve arabuluculuk sisteminde yığılmalara neden oluyor. Sosyal konut projelerinin sınırlı etkisi, dar gelirli vatandaşların devlete olan güvenini zedeliyor. Devletin “barınma hakkı”nı sağlama yükümlülüğü sorgulanıyor ve barınma hakkı bir “lüks” değil, temel bir hak olarak daha fazla gündeme geliyor.

Sonuç olarak; Türkiye'deki kira krizi; talep şokunun, sabit/katı konut arzı karşısında kiraları hızla artırması, bu artışın ciddi sosyal dışsallıklar doğurması, müdahale politikalarının sınırlı ve gecikmeli kalması şeklinde betimlenebilir. Konut piyasası “klasik arz-talep dengesi” ile değil, daha çok sosyal refah ekonomisi çerçevesinden değerlendirilmelidir. Sosyal konut üretiminin artırılması, konut spekülasyonuna karşı denetim, kiracı haklarının genişletilmesi
ve gençlere yönelik barınma destek programları ile arz ve talep dengesizliği giderilmeye çalışılmalıdır. Bu noktada bazı adımların atıldığını görüyoruz. Bu adımların erişilebilir olması ve doğru hedeflere yönlendirilmesi son derece önem arz etmektedir.