Konut fiyatlarında reel kayıp sürüyor
Merkez Bankası verilerine göre ağustos ayında konut fiyatları yıllık yüzde 23 arttı ancak reel bazda yüzde 6,5 geriledi. Ortalama konut fiyatının 5 milyon 311 bin TL’ye ulaştığı piyasada yüksek finansman maliyetleri talebi baskılarken, uzmanlar finansmanı hazır alıcılar açısından pazarlık imkanlarının devam ettiğine dikkat çekiyor.
Konut fiyatlarında reel gerileme
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatları aylık yüzde 0,9, yıllık ise yüzde 23 arttı. Ancak enflasyondan arındırılmış konut fiyatları aynı dönemde yıllık yüzde 6,5 geriledi.
Böylece konut fiyatlarında nominal artış devam etmesine karşın, enflasyon karşısındaki reel kayıp da sürdü.
Ortalama konut fiyatı 5,3 milyon TL
Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 311 bin TL’ye yükseldi.
Ortalama metrekare fiyatı ise 42 bin 488 TL olarak hesaplandı. Metrekare fiyatlarında yıllık nominal artış yüzde 23,5 olurken, reel bazda yüzde 6,2 düşüş kaydedildi.
Konutun reel değeri geriliyor
Gayrimenkul Strateji Derneği (GİSP) Başkanı Işıl Dinçer, konut fiyatlarındaki nominal yükselişin yatırımcı açısından doğrudan reel kazanç anlamına gelmediğini belirtti.
Dinçer, konut fiyatlarının TL bazında artmasına rağmen bu artışın enflasyonun altında kalması nedeniyle konutun reel değerinin azaldığını söyledi. Konut yatırımının performansının yalnızca satış fiyatındaki değişim üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini belirten Dinçer; enflasyondan arındırılmış fiyatların, kira gelirlerinin ve alternatif yatırım araçlarının performansının birlikte ele alınması gerektiğini ifade etti.
Finansmanı hazır alıcı için pazarlık alanı
Yüksek finansman maliyetleri ve satın alma gücündeki gerilemenin konut talebini baskıladığını belirten Dinçer, reel fiyatlardaki düşüşün orta vadede alım fırsatları oluşturabileceğini söyledi.
Arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut fiyatlarında TL bazında sert düşüşler beklemenin kolay olmadığını ifade eden Dinçer, piyasanın değerlendirilmesinde nominal fiyat artışının yanı sıra reel fiyat hareketleri, kira getirisi ve alternatif yatırım araçlarına göre performansın da dikkate alınması gerektiğini vurguladı.
Konut yatırımında uzun vade öne çıkıyor
Konut fiyatlarının enflasyon karşısındaki gerilemesi, yatırımın toplam getirisinde kira gelirinin ve elde tutma süresinin önemini artırıyor.
Konutun bulunduğu bölgenin gelişimi, arz-talep dengesi ve kira potansiyeli de uzun vadeli getiriyi belirleyen unsurlar arasında yer alıyor.
Son bir yılda konutunu elinde tutan yatırımcıların durumuna ilişkin değerlendirmede bulunan Dinçer, gayrimenkul yatırımlarının kısa vadeli fiyat hareketleri yerine uzun vadeli perspektifle ele alınması gerektiğini belirtti. Bazı bölgelerde fiyat artışlarının enflasyonun altında kalabileceğini söyleyen Dinçer, bölgesel gelişim ve kira geliri potansiyelinin uzun vadede belirleyici olmaya devam edeceğini ifade etti.
Alıcının ödeme gücü belirleyici
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ise konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalmasında finansmana erişimin önemli rol oynadığını söyledi.
Konut fiyatlarını yalnızca inşaat maliyetlerinin belirlemediğini belirten Hepşen, alıcının ödeme kapasitesinin de fiyatlar üzerinde etkili olduğunu ifade etti. Yüksek faiz ortamında hanehalkının satın alma gücünün konut fiyatlarındaki nominal artışı desteklemekte zorlandığını kaydetti.
Her konut aynı yatırım getirisini sunmuyor
Hepşen, konutun enflasyona karşı koruma özelliğinin kısa vadede zayıfladığını ancak bundan kalıcı bir sonuç çıkarılmaması gerektiğini belirtti.
Gayrimenkul performansının yalnızca bir yıllık fiyat değişimiyle ölçülemeyeceğini ifade eden Hepşen, kira gelirinin de toplam getiriye dahil edilmesi gerektiğini söyledi.
Lokasyon, konutun niteliği, deprem güvenliği, arz durumu ve kira potansiyelinin yatırım kararında daha fazla önem kazandığını belirten Hepşen, gayrimenkulün uzun vadeli bir reel varlık olmayı sürdürdüğünü ancak her konutun otomatik olarak iyi bir yatırım anlamına gelmediğini vurguladı.
Faiz düşerse talep yeniden hızlanabilir
Türkiye’de ertelenmiş önemli bir konut talebi bulunduğunu belirten Hepşen, konut ihtiyacı devam etmesine rağmen yüksek finansman maliyetleri nedeniyle satın almaların ertelendiğini söyledi.
Faizlerin belirgin biçimde gerilemesi halinde bekleyen talebin hızla piyasaya dönebileceğini ifade eden Hepşen, satışa sunulan konut arzının yeterince artmaması durumunda fiyat baskısının yeniden güçlenebileceği uyarısında bulundu.
Hepşen, konut kredilerinin ucuzlamasının tek başına yeterli olmayacağını, talebi destekleyen finansman politikalarının konut arzındaki artışla birlikte yürütülmesi gerektiğini belirtti.
Faiz beklentisi ile fiyat riski arasında denge
Konut almayı planlayanlar açısından mevcut dönemde iki temel seçenek öne çıkıyor: Bugünkü pazarlık imkanlarından yararlanmak veya faizlerin daha da gerilemesini beklemek.
Hepşen’e göre faizlerin düşmesi kredi maliyetlerini azaltabilir ancak ertelenmiş talebin aynı dönemde piyasaya dönmesi, satıcıların pazarlık gücünü artırabilir.
Kendi oturacağı evi almak isteyen ve finansmanı hazır olan kişiler açısından mevcut piyasanın fırsatlar barındırabileceğini belirten Hepşen, yalnızca daha düşük faiz beklentisiyle beklemenin satın alınmak istenen konutun fiyatında değişiklik riskini de beraberinde getirdiğine dikkat çekti.
Yatırım amacıyla konut alacakların ise kira çarpanı, lokasyon, binanın niteliği, aidat yükü, deprem riski ve alternatif yatırım araçlarının getirilerini birlikte değerlendirmesi gerektiğini ifade etti.
İstanbul’da ortalama fiyat 7,3 milyon TL
Emlakjet’in Endeksa verilerine göre İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı Ağustos 2025’te 5 milyon 996 bin TL iken, Ağustos 2026’da 7 milyon 359 bin 550 TL’ye yükseldi.
Yaklaşık 1,4 milyon TL’lik nominal artışa rağmen İstanbul’da metrekare fiyatları reel bazda yıllık yüzde 3,4 geriledi.
Veriler, İstanbul’da konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyondan arındırıldığında reel fiyat performansının zayıfladığını ortaya koyuyor.
Web.tv
