Gayrimenkul fiyatlarında düzenleme yolda 

Ekonomide beklenen yeni dönem adeta kapının ucunda. Önceki gün “rasyonel politikalara dönmekten başka çare yok” ifadesi ile 2021 yılından beri farklı bir yöne dümen kırmış olan ekonomi politikalarında normalleşmenin sinyalini veren Şimşek ve MB Başkanı olması halinde faiz artırımına gideceğine kesin gözüyle bakılan Erkan’ın kaptanlığındaki yeni dönemde TL ve gayrimenkul fiyatları ilk etkili alanlardan olacak.  

Uzun zamandır döviz fiyatlarında piyasalar ve merkez bankası kurları arasında yaşanan büyük spread farklarından dolayı dolar talebi baskılanıyordu. Normalleşme sürecine girilmesi ile birlikte bir süredir beklemede kalan döviz talebinin yeniden canlanması mümkün görünüyor. Ekonomi yönetimine ve Merkez Bankası’na duyulan güvenin tekrardan tesis edilmesi sayesinde piyasaların dengeleneceğini öngören uzmanlar, dolara olan talebin yeniden artabileceğini, yani TL’nin bir süre daha değer kaybedeceğini tahmin ediyor. TL’nin değer kaybı şu aşamada sokaktaki vatandaşın gündelik yaşantısı için can sıkıcı olsa da, kur avantajı yaşayacak ihracatçı için olumlu bir haber olacak. Ayrıca TL varlıklarla ilgilenen yabancı yatırımcıların da güven ortamının sağlanması ve sağlam bir ekonomi yol haritası çizilmesi halinde dolar karşısında ucuzlayan TL varlıklarına olan ilgilerinin artması mümkün olabilir. 

Yeni MB Başkanı TL yeteri kadar zayıfladığında atanacak 
Öte yandan Bluebay Varlık Yatırımı Yönetimi Stratejisti Timothy Ash dün yatırımcılarına geçtiği notta; TL’nin değer kaybetmeye devam ettiğini ve Şimşek’in de TL’nin biraz daha değer kaybetmesini istediğini belirtti. Türk sanayi sektörünün mevcut kur oranları nedeniyle rekabet sorunu yaşadığını yazan Ash, Şimşek’in TL’nin biraz daha değer kaybetmesini beklediğini ve bu nedenle MB Başkanı değişikliğini geciktirdiğini ileri sürdü. Düşük TL’yi savunmanın daha kolay olacağını söyleyen Ash, TL’nin biraz daha değer kaybetmesinin ardından olası bir atama ile MB Başkanı olması beklenen Erkan’ı böylelikle faiz artırımlarına TL’yi daha kolay savunabileceği bir seviyede başlayacağını öngörüyor. Bugün de TL’deki zayıflamanın devam ettiği ve dolar/TL seviyesinin 21.50 seviyelerini test ettiği görülüyor.  

ikinci etki gayrimenkul fiyatlarında düşüş olacak 

Yeni ekonomi politikalarının başlaması ile birlikte piyasaların ve ekonomistlerin beklediği ilk hamle elbette ki faiz artırımı sürecine girilmesi yönünde. Son olarak dün bir not yayımlayan uluslararası yatırım bankası Societe Generale, TCMB’nin 22 Haziran tarihindeki toplantısında gösterge faizini 650 baz puanlık bir artışla yüzde 15’e yükselteceğini öngördü. Banka ayrıca Temmuz ve Ağustos aylarında da üst üste 500’er baz puanlık artışlar gelebileceğini, böylelikle faizin yaz sonunda yüzde 25’i bulabileceğinin altını çizdi. 

Gayrimenkul fiyatlarında düzeltme yolda 

Faiz artırımı sürecine girilmesi halinde bundan en fazla etkilenecek sektörlerin başında ise gayrimenkul sektörü gelecek. Faizlerin artışı yatırımcıları daha çok mevduata yönlendirirken, ayrıca mortgage kredilerinin faizlerine de yansıyacak olan bu artırımlar gayrimenkule olan talebi düşürebilir. Son zamanlarda zaten ederinin üzerinde bir fiyatlanma ile karşı karşıya olan gayrimenkul sektöründe talebin geriye çekilmesi demek, emlak fiyatlarının düşmesi demek olacak. 

Konuyla ilgili ayrıca sorularımızı yanıtlayan Tacirler Yatırım Menkul Değerler Yatırım Stratejisti Serhan Yenigün; faiz artışlarının kredi maliyetlerini yukarı çekmesi ile emlak talebinin kısmen azalabileceğini ve emlak fiyatlarında bir düzeltme olabileceğini söylese de bunun ancak “sınırlı” bir düzeltme olabileceğini öngördüğünü belirtti. Yenigün, krediye erişim, alım gücü ve gelir seviyelerindeki iyileşmenin emlak piyasalarının hareketlenmesinde ana belirleyici unsurlar olduğunu düşünüyor.

ABD'de faiz artırımı sonrası emlak balonu sönmüştü 
Benzer bir süreci kısa bir süre önce ABD birebir yaşamıştı. Covid pandemisi döneminde para musluklarını açan ABD Merkez Bankası (FED), 2021’de yıllık enflasyonun yüzde 7’lere çıkmasına neden olmasının ardından 2022 yılı başında muslukları ufak ufak yeniden kısmaya koyulmuştu. Yüzde 1 seviyelerinde olan FED faizinin 2023’e kadar olan süreçte yüzde 5’lere çıkarılması ile birlikte artan faizler gayrimenkul fiyatlarını aşağı itmiş, emlak fiyatlarında bir yıl içerisinde erime yaşanmıştı. Para bolluğu döneminde 307 baz puanlara yükselmiş olan ABD’deki konut fiyatlarını gösteren S&P Case-Shiller ABD Ulusal Konut Fiyatları Endeksi, faizlerin artırılması ve para politikalarının sıkılaştırılması ile 2023 yılı başında 290 baz puanlara kadar gerilemişti. 30 Mayıs 2023 itibarıyla bu endeks 297 baz puan seviyesinde bulunuyor. FED gösterge faizi ise yüzde 5 seviyesinde. Piyasalarda FED’in faiz indirimi için ise biraz daha bekleyeceği öngörüsü hakim.
Böyle bir durumun Türkiye için de söz konusu olup olmayacağı, zaten bir süredir fazla fiyatlanan bir sektörün bu sayede konsolide olup olmayacağını politikaları yönü ve gücü belirleyecek. Gözler artık Maliye Bakanı Şimşek ve MB başkanında.